编者按：南宁不少小区的居民楼都有架空层，但在架空层的使用上却不完全一样。架空层使用妥当，会成为小区的亮点与风景；不正确使用，就会引发问题，长时间困扰居民。架空层怎么样去使用才合法合理，并能发挥应有的作用，让相关各方都认可？记者连日来走访了多个小区，就架空层的现状与使用进行探讨。
《住宅设计规范》明确了架空层的定义，它是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”，安全、隔潮、通风、因地制宜、体现特定的艺术风情是架空层的主要特征。在南宁市一些居民小区，架空层的问题比较突出：有的放置儿童游乐设施，使用时发出噪声，影响楼上居民休息；有的则围起来，业主难以使用；有的则成为“僵尸车”及废旧物的聚集地，物业清理遭遇阻力；还有的架空层因移作他用被强拆……
记者走访多个居民小区发现，架空层的用途可谓不少。在凤凰岭路一小区，居民楼一楼大部分是架空层，放置着滑梯、跷跷板、卡通弹簧坐骑等儿童游乐设施，供儿童玩耍。在沈阳路一小区，居民的自行车、小推车等占据了架空层的不少地方。5月9日上午，在南宁市明秀路正恒国际小区，记者看出2栋、3栋的架空层放置了不少垃圾桶，有的垃圾桶里装满了生活垃圾。一名业主将一袋垃圾扔进桶里，记者问这名业主，垃圾桶放在架空层会不会有异味，他表示：“没有多大问题，习惯了，无所谓。”但也有居民认为，垃圾桶放在这里虽然方便了业主，但总感觉有点不合适。
记者注意到，也有少量的垃圾桶放在架空层外的空地上。对于为何这样放置垃圾桶的问题，多名保洁人员称，小区里到处是绿化植物，把垃圾桶放在绿化处会破坏整个小区的环境，影响小区的绿化，一些业主有意见，所以大多数垃圾桶都是放在架空层。
“我们这里的垃圾桶天天都会用清水进行冲洗，基本没异味。”一名保洁员说，垃圾桶里的垃圾每天清理两次，早晚各一次。业主白天扔的垃圾，晚上会清理走，晚上扔的垃圾，第二天早上就会清理走。因此，垃圾桶虽然成排地放在架空层，但基本上没有很大的异味，业主也能够接受。
路边停放的“僵尸汽车”让人烦，而在小区架空层，常年霸占场地的废旧摩托车、电动车或自行车也让居民及物业十分苦恼。在南宁市大学路嘉汇馨园小区居民楼的架空层，就有为数不少的废旧摩托车、电动车和自行车。5月9日下午，记者来到该小区走访发现，这些破旧的摩托车、电动车、自行车有的散落在架空层的各个角落，有的则集中地排列在一起，上面布满了灰尘。
“不少报废的摩托车、损坏的电动车放在架空层，一放就是几个月甚至几年，长期占用场地，又影响环境，确实不应该。”嘉汇馨源小区业主刘女士说，这些车没人管没人要，应该被及时清洗整理走，“能卖掉的就当做废旧卖掉，不能卖的就扔掉，何必要放在这里占地方呢”。其他一些业主也有类似的看法，他们都以为架空层可以让业主用来停放车辆，但不应该用于存放“僵尸车”。
小区物业对架空层里的僵尸车也很头痛。嘉汇馨园小区物业称，他们也曾对僵尸车采取一定的措施，首先是贴通知要求“僵尸车”的所有者自行处理，在规定的时间内，车主没有处理，物业就把这些僵尸车拖离了架空层。但是过了几天，一些车主却找上门来，声称别人无权处理他的物品，要求物业把拖走的“僵尸车”再拖回来。无奈之下，物业只好将僵尸车又拖回原处。
在南宁市新阳路北三里锦绣豪庭小区，架空层问题成了困扰小区多年的老问题，居民多次投诉，但至今没能妥善解决。今年4月15日，在人民网地方领导留言板上，有业主对此进行投诉称，锦绣豪庭小区的架空层没有按规划局图纸要求建成开放式，而是被开发商用卷闸门封闭起来，架空层结构被改变，“我们多次反映问题，规划部门也下发了通知责令开发商恢复原貌，城管部门去年还下通知说要拆除，可是到现在都没动静……”4月26日，南宁市有关部门回复称，“问题已收悉，已转交给有关部门办理”。
5月10日上午，记者来到该小区，看见架空层的卷帘门依然存在，有的关着，有的打开了一半，门里的空间堆放了一些杂物，显得比较脏乱。
小区开发商一名工作人员表示，架空层的所有权及使用权属于开发商，开发商维护自己的权益，加装卷帘门也在情理之中。南宁市规划管理局工程科工作人员表示，该局曾对该小区架空层的规划进行过变更，但不是进行封闭使用，而是用于停车，“架空层作为小区的配套设施，即便产权属于开发商，也不能随意更改规划用途”。
5月10日下午，南宁市西乡塘区城管局规划监察大队有关人员表示，锦绣豪庭小区架空层的问题，已经走完了相关的处理程序，他们已将情况汇报给了上一级部门，一旦上级部门有了处理意见，他们将会采取进一步的措施进行处理。
2014年7月13日晚，在南宁市“向人民承诺”第六期电视问政节目中，曝光了“丽安居小区的架空层和车库被挪作他用，改做月饼加工厂，致使停车位紧张，业主投诉无门”的问题。南宁市西乡塘区政府现场承诺：进一步调查核实情况后，配合南宁市规划局进行查处。当年7月16日上午，在走完相关程序后，该城区组织180多名执法人员到安吉大道东二里4号，将丽安居小区占地206平方米的违反法律建筑依法拆除。
南国法援公益律师刘凯中认为，《物权法》将建筑物区分所有权，分为专有部分和共有部分，但没有明确规定架空层的权属，这就导致了架空层的权属之争。正常的情况下，架空层作为全体业主的共用场所。如果合同有明确的约定，架空层归开发商所有，那么开发商就有权做处理。但是，从法律的角度来说，如果房地产开发商未经许可，擅自对架空层进行改建，就违反了《城市规划法》等法律和法规的规定，相关执法部门有权做处理，让架空层恢复原貌。
另据新闻媒体报道，架空层权属分三种，主要看是否计入公摊。架空层层高不足2.2米的，由于不计入建筑面积，也没有计入分摊面积，权属归全体业主所有；架空层层高大于2.2米的，如果架空层建筑面积全部分摊到每个业主的公摊面积中，架空层应属于全体业主所有；如果架空层建筑面积没有分摊每家每户，架空层就有独立产权，开发商可卖给业主，也可赠送给业主，最终依据买卖合同来约定。
有居民认为，既然是架空层，就应该空着，不能用于其他用途。实际上，不少业主将自行车、小推车等放在架空层里，其他业主虽然感觉这样不好，但也不能说什么，毕竟那个地方是空着的，只要不是长期占用、影响居民通行或放置危险品就行。那么，架空层究竟怎么样去使用才好呢？
在南宁市白沙大道锦绣江南小区南区，架空层成了电动车的临时栖息地，物业要求车主将电动车停在地下停车场，因为地下停车场有足够的地方停车并充电。物业在架空层张贴了温馨提示：“尊敬的各位业主、住户，为了各业主住户的人身安全，单元门口、架空层禁止停放车辆，违者后果自负！”即便有这样的提示，还是有电动车停在架空层。
在嘉汇馨源小区，架空层则是允许停放电动车，而且分为免费停放区及充电保管的收费停放区。记者看到，这两种区域都停放了不少电动车。在免费停放区，张贴着温馨提示：“两轮车停放场地，未设保管，请车主锁好大锁，保管好车辆，谨防被盗！”民警也在此区域张贴了提醒：“该处停放电动车无人保管，易被盗，请勿停放！为提高破案效率，被盗请拨打上尧派出所电话。”
南宁市石埠路昌泰清华园是经适房小区，目前，小区架空层也是被用作电动车临时停放与充电的场所。据了解，该小区的电动车数量较大，停放与充电是个大问题，存在私拉乱接电线充电、电动车驶入电梯上楼的情况，存在比较大的安全风险隐患，政府部门曾要求进行整改。于是物业在小区架空层设立了10个临时充电点，供居民临时停放与充电。
记者在采访中了解到，一些相对老一点的小区，建设时没想到会有那么多的电动车，所以只考虑到小轿车的停放问题，没有规划电动车停放区。现在每个小区都拥有数量可观的电动车，电动车停放就成了小区的刚需问题，因此，小区架空层也就成了电动车停放的重要场地。
锦绣豪庭小区的物业人员就认为，小区交房好几年了，但架空层始终没用起来，确实有些可惜。“现在小区里的电动车停放是个问题，不少车乱停放，占用了通道及绿化带，很不好。”该物业人员表示，如果架空层可拿来停放电动车及提供充电，收取一定的停放、看管及充电费用，也总比闲置不用要好。
《广西物业管理条例》第三十七条规定，禁止占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施。《南宁市物业管理办法》第六十条规定，任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备做经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依规定办理有关手续。在没有征得业主同意，也没有办理手续的情况下，占用架空层属于违反法律行为。
在明秀西路的正恒国际广场小区，2015年11月，开发商将二三百平方米的架空层隔了起来，装好门窗，准备给沈阳路社区使用，引起业主不满。业主认为，8号楼的架空层是200多户业主的共有财产，开发商要把架空层给社区使用，没有经过广大业主的同意，侵犯了大家的权益。
5月9日中午，记者来到正恒国际小区8号楼的二楼架空层，只见这里隔开的空间还是保持原样，装上的房门敞开着，里面并没有被使用。对于架空层怎么样去使用的问题，正恒国际广场社区物业人员让记者去找物业所属的公司了解情况。记者联系了相关公司，对方却让记者回去找物业了解。
在嘉汇馨园小区，物业办公室及大学东路社区多功能活动室，也是位于两栋居民楼架空层的位置。之前，大学东路社区办公区也是在嘉汇馨源小区里的架空层位置，后来又搬到大学路的现址。该社区物业相关负责人称，这里的办公地点一开始就有，并不是小区建好之后再改建，小区业主对此认可。
该负责人表示，架空层主要是用于公共活动，关系到业主们的公共利益。如果架空层要变更用途，就要经过业主大会的同意，还要获得规划部门的许可。比如，出于服务小区的考虑，将架空层建成物业用房，那么业主和开发商可以协商，让问题得以妥善解决。
2014年5月，《南宁市绿化规划导则》通过市政府审批，明白准确地提出“南宁应全方位拓展城市立体绿化空间，其中12层以上居住建筑，底层需设置绿化架空层，层高不小于3.6米”。但记者在采访中发现，在架空层进行绿化的小区并不多，还在于很多小区都是在绿化规划导则出台之前建设的。
2016年8月5日下午，在南宁市东葛路荣和中央公园小区，业主们发现住宅楼架空层内外的绿化带里“种植”了塑料假花，颇为壮观。对此，南宁市青秀区园林所表示，这种行为属于违反相关规定的行为，责令整改。
5月10日下午，在荣和中央公园小区，记者看到，架空层处种植了不少货真价实的绿化植物，长势也不错。在荣和中央公园小区架空层，还放置了不少运动器材和桌椅，供居民健身、休闲聊天。在7栋的架空层有两台麻将，居民坐在一起打麻将，邻里和谐。而在嘉汇馨源、正恒国际广场等一些小区，架空层也有相应的休闲、锻炼设施，供居民使用。在嘉汇馨园小区架空层的一个乒乓球区，为避免乒乓球飞出去，周边用布匹、纱网围住。昌泰清华园社区物业表示，架空层也有居民活动场所，接下来，他们还会在架空层设置老人休闲场所及儿童乐园等，让架空层的活动内容更丰富。
另外，在荣和中央公园小区架空层处，为了应对不文明行为及噪音扰民行为，社区物业还张贴了“禁止宠物随地大小便！公共卫生要大家一起爱护”“四邻休息需寂静，休闲娱乐请控制音量”等温馨提示。架空层既有绿化，又具备休闲、锻炼的功能，还能为居民提供活动交流的场所，小区居民表示认可。
5月11日，南宁市规划局有关部门工作人员表示，对于小区架空层设置绿化的问题，没有强制要求，但提倡、鼓励小区在架空层进行绿化。架空层绿化对改善小区环境、提高小区绿化率、丰富居民区景观效果等都大有裨益。
