房住不炒、地产五条红线的压迫下，房地产企业的焦虑程度越来越强烈。在这种大趋势下，个人专业及能力慢慢的受到制约，无论行业还是个人，马太效应开始表现的越来越突出。
一是地产现金流越来越紧张，如何平衡好投资和收益的关系，这个课题显得越来越发重要。
绝大部分房企会停留在第1和第2档次，这种管控下以经验、个人及团队的协调进行成本的管控。如出现组织变动以及协调不畅，那么必然导致成本管控出现问题。
在这种矛盾的情况下，头部企业便制定了企业的流程制度，约束个体及团队进行成本管控，这种第3档次下的企业员工犹如螺丝钉一般，长久必然导致企业创新缺乏，员工的积极性降低。
第4种档次，靠企业文化驱动下的成本和品质管控，目前在地产企业中尚未出现，或者仅有老板们希望企业文化驱动企业自行运转，这不就出现了所谓的OKR绩效。
笔者认为： 只 要存 在着雇佣关系 ，这种OKR的绩效机制只能适用于企业中的一小部分人员，尤其是地产这种受政策变化较大的行业，员工的稳定感越来越小的情况下，企业文化驱动的成本管控真的极其难实现。
土地是地产企业最基本的生产要素，没有土地一切的生产就将停止。土地也代表了项目的价值，决定项目生死的最主要的因素就是：“区位、区位、区位”。
如何在已经获取的土地上榨取土地价值，这是地产企业的核心能力也是专业度的体现，此阶段我们叫做：项目定位。项目定位中，需要充分挖掘地块资源、进行多方案的产品比选，已获得最大的利润。
外部资源：外部配套、道路交互与通行、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却能带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。
内部资源：可大致分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。
1、地区改善需求较大，购买力较大。假定景观的总户数基本固定的条件下，景观高溢价区（临近景观资源）应该布置高溢价的产品，满足溢价能力强的高端产品货值最大化。
2、如果此地区的购买阶层购买力不强，高端产品未必能实现高溢价的能力，那么在建筑总图排布的逻辑上就需要变化，景观资源给到高层建筑上，让更多的用户都能够享受景观需求加快产品去化，实现高层产品买景观、地层高端产品卖”赠送“。
当项目外部资源不具备较强的溢价空间，那么内部资源需要充分挖掘以实现更大的溢价空间。
通过组团内部的景观资源打造，能提高项目的产品溢价，提升总货值，这在南方地区较为常用，主要是因为南方温度适宜植物生长，能形成良好的景观效果，所以南方对高层建筑中心景观的规划打造，业主容易接受。由于北方地区气候的影响，这种规划布局有一定的风险性。
产品配置标准，是地产开发阶段非常非常重要的工具，前端反映营销的产品需求，代表了产品的适配标准，后端反映了地产开发的成本及其交付后业主对产品的期望值。产品配置标准，从前到后关联着地产开发的每一个环节，让开发商不得不去重视。
产品配置标准的高低反映了开发商对产品的内在需求，是利润型产品还是现金流产品，这是开发商开发产品的基本逻辑思路。另外，产品配置标准的确立，要满足成本策划的基础要求，即“全过程控制、事前控制”的原则，成本如若到了招标阶段才显现出来，那么就不可能进行相对有效的成本控制。
产品定位确定之后，便明确了产品的基本适配思路，刚需盘有刚需盘的关注项，改善盘有改善盘的“大发逻辑”。第一步确定产品的档次之后，需着重关注影响成本的重要事项。
协同类重点管控事项集中于方案到施工图的阶段，主责部门是：地产成本/设计管理
含钢量和含混凝土量属于结构性成本，应严控，每家开发商都应该做结构限额设计，都应该有有结构限额设计。
门窗和立面限额标准，配着产品线进行有的放矢的设计，建议每家开发商都应该做门窗和立面的标准化设计。
随着业主对公区装修品质的关注，慢慢的变多的地产开发商在公区的标准上越来越注意成本投放，公区标准的成本适配，这个标准化也要做。
绿色建筑及装配式建筑标准的提升，让全装修/精装修的要求慢慢的升高，建议做过精装修的开发商进行标准的固化。
部品部件类包括：入户门、防火门、栏杆、雨棚、单元门等种类非常之多，每个单项成本不算高，但是却十分重要，建议根据产品线，固化产品类，约束成本限额。
指标定义：室外红线内景观工程成本与景观面积的比值，单位：元/㎡。园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积。
景观工程这几年备受开发商重视，主要体现在产出投入比较高，易产生溢价，在产品线的基础上，约束景观工程的成本意义重大。
电气智能化这些年来业主开始关注，电气智能化的配置宜满足实用功能要求，建议开发商形成自己的标准化体系。常见的电气智能化系统有：周界防护系统、视频安防系统、出入口对讲及访客系统、电子巡更系统、车辆管理系统、广播系统等等，开发商可依据自己产品系列定制设计。
绿色建筑这些年来逐渐被强制使用，绿色建筑的成本增加开始慢慢被开发商重视起
来，由于绿色建筑的评价体系较为复杂，一般缺乏专业能力的开发商很难进行绿色建筑的选择，建议有条件的开发商可以限额设计。
由于人口红利及人口老龄化的加剧，装配式建筑风口正起，每个地方的装配式建筑评价不一致导致成本增量不一样，建议各家开发商有明确的目的性的研究适合本地区的装配式建筑方案。
其他类如土石方工程、市政设施建设工程、海绵城市等建议有条件的开发商可以制定本地区的限额设计。
世界上的事情都没有唯一解，对于地产开发如此，对于地产设计管理而言更是如此。设计思路的多样性，从方案到最终的施工图落地无一不存在，这就导致任何设计管理决策的发生，都会存在多样的成本，都会对施工进度产生或多或少的影响。
进度、质量、成本，安全，这是项目管理的四大核心职能，设计管理也涵盖以上内容。地产开发的决策，需要上面四大内容统筹协调，缺一不可，此时的比选思维显得很重要。
原方案充分尊重地形，以土方成本最少为优先原则规划，则使别墅间高巩达4~5m，影响去化。调整后方案，以“快去化”为导则，尽量将两排别墅间的高巩控制在1.5m，土方成本增加，但有利于项目更快更好得去化。
案例要点：土方平衡是非常非常重要的内容，尤其是山地项目的土方和石方平衡，影响着开发进度，影响着土方成本、支护成本等等，进行设计阶段的土方平衡比选，以成本视角介入设计的具体方案的选择非常重要。
基于成本角度的设计的具体方案比选的案例还有很多，重要的就是“比选”的思维要常伴左右，这是设计决策很重要的一部分。
利用企业内部成本大数据，形成成本复盘机制，找出成本风险并进行有明确的目的性的成本管控，将人的因素降低到最小。此外，在前期拿地阶段进行成本的策划，对竞品楼盘进行摸底调研，在成本上知己知彼，配合营销业主敏感度进行成本的有效投放。
根据客群需求和痛点，寻找差异化的成本投放策略；结合竞品楼盘，进行有目的成本适配；根据区域购房属性，形成地方敏感性成本价值对比和排序，把看似无形的成本不均衡投入做成“看得见、摸得着、控得住、存在竞争力”的成本管控策略，这条路，地产人还得向标杆房企学习。
