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高清:南宁小区架空层使用乱象多 怎么用才合适?

时间: 2024-08-01 22:35:43 作者:防火门知识 点击:

  编者按:南宁不少小区的居民楼都有架空层,但在架空层的使用上却不完全一样。架空层使用妥当,会成为小区的亮点与风景;不正确使用,就会引发问题,长时间困扰居民。架空层怎么样去使用才合法合理,并能发挥应有的作用,让相关各方都认可?记者连日来走访了多个小区,就架空层的现状与使用进行探讨。

  《住宅设计规范》明确了架空层的定义,它是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”,安全、隔潮、通风、因地制宜、体现特定的艺术风情是架空层的主要特征。在南宁市一些居民小区,架空层的问题比较突出:有的放置儿童游乐设施,使用时发出噪声,影响楼上居民休息;有的则围起来,业主难以使用;有的则成为“僵尸车”及废旧物的聚集地,物业清理遭遇阻力;还有的架空层因移作他用被强拆……

  记者走访多个居民小区发现,架空层的用途可谓不少。在凤凰岭路一小区,居民楼一楼大部分是架空层,放置着滑梯、跷跷板、卡通弹簧坐骑等儿童游乐设施,供儿童玩耍。在沈阳路一小区,居民的自行车、小推车等占据了架空层的不少地方。5月9日上午,在南宁市明秀路正恒国际小区,记者看出2栋、3栋的架空层放置了不少垃圾桶,有的垃圾桶里装满了生活垃圾。一名业主将一袋垃圾扔进桶里,记者问这名业主,垃圾桶放在架空层会不会有异味,他表示:“没有多大问题,习惯了,无所谓。”但也有居民认为,垃圾桶放在这里虽然方便了业主,但总感觉有点不合适。

  记者注意到,也有少量的垃圾桶放在架空层外的空地上。对于为何这样放置垃圾桶的问题,多名保洁人员称,小区里到处是绿化植物,把垃圾桶放在绿化处会破坏整个小区的环境,影响小区的绿化,一些业主有意见,所以大多数垃圾桶都是放在架空层。

  “我们这里的垃圾桶天天都会用清水进行冲洗,基本没异味。”一名保洁员说,垃圾桶里的垃圾每天清理两次,早晚各一次。业主白天扔的垃圾,晚上会清理走,晚上扔的垃圾,第二天早上就会清理走。因此,垃圾桶虽然成排地放在架空层,但基本上没有很大的异味,业主也能够接受。

  路边停放的“僵尸汽车”让人烦,而在小区架空层,常年霸占场地的废旧摩托车、电动车或自行车也让居民及物业十分苦恼。在南宁市大学路嘉汇馨园小区居民楼的架空层,就有为数不少的废旧摩托车、电动车和自行车。5月9日下午,记者来到该小区走访发现,这些破旧的摩托车、电动车、自行车有的散落在架空层的各个角落,有的则集中地排列在一起,上面布满了灰尘。

  “不少报废的摩托车、损坏的电动车放在架空层,一放就是几个月甚至几年,长期占用场地,又影响环境,确实不应该。”嘉汇馨源小区业主刘女士说,这些车没人管没人要,应该被及时清洗整理走,“能卖掉的就当做废旧卖掉,不能卖的就扔掉,何必要放在这里占地方呢”。其他一些业主也有类似的看法,他们都以为架空层可以让业主用来停放车辆,但不应该用于存放“僵尸车”。

  小区物业对架空层里的僵尸车也很头痛。嘉汇馨园小区物业称,他们也曾对僵尸车采取一定的措施,首先是贴通知要求“僵尸车”的所有者自行处理,在规定的时间内,车主没有处理,物业就把这些僵尸车拖离了架空层。但是过了几天,一些车主却找上门来,声称别人无权处理他的物品,要求物业把拖走的“僵尸车”再拖回来。无奈之下,物业只好将僵尸车又拖回原处。

  在南宁市新阳路北三里锦绣豪庭小区,架空层问题成了困扰小区多年的老问题,居民多次投诉,但至今没能妥善解决。今年4月15日,在人民网地方领导留言板上,有业主对此进行投诉称,锦绣豪庭小区的架空层没有按规划局图纸要求建成开放式,而是被开发商用卷闸门封闭起来,架空层结构被改变,“我们多次反映问题,规划部门也下发了通知责令开发商恢复原貌,城管部门去年还下通知说要拆除,可是到现在都没动静……”4月26日,南宁市有关部门回复称,“问题已收悉,已转交给有关部门办理”。

  5月10日上午,记者来到该小区,看见架空层的卷帘门依然存在,有的关着,有的打开了一半,门里的空间堆放了一些杂物,显得比较脏乱。

  小区开发商一名工作人员表示,架空层的所有权及使用权属于开发商,开发商维护自己的权益,加装卷帘门也在情理之中。南宁市规划管理局工程科工作人员表示,该局曾对该小区架空层的规划进行过变更,但不是进行封闭使用,而是用于停车,“架空层作为小区的配套设施,即便产权属于开发商,也不能随意更改规划用途”。

  5月10日下午,南宁市西乡塘区城管局规划监察大队有关人员表示,锦绣豪庭小区架空层的问题,已经走完了相关的处理程序,他们已将情况汇报给了上一级部门,一旦上级部门有了处理意见,他们将会采取进一步的措施进行处理。

  2014年7月13日晚,在南宁市“向人民承诺”第六期电视问政节目中,曝光了“丽安居小区的架空层和车库被挪作他用,改做月饼加工厂,致使停车位紧张,业主投诉无门”的问题。南宁市西乡塘区政府现场承诺:进一步调查核实情况后,配合南宁市规划局进行查处。当年7月16日上午,在走完相关程序后,该城区组织180多名执法人员到安吉大道东二里4号,将丽安居小区占地206平方米的违反法律建筑依法拆除。

  南国法援公益律师刘凯中认为,《物权法》将建筑物区分所有权,分为专有部分和共有部分,但没有明确规定架空层的权属,这就导致了架空层的权属之争。正常的情况下,架空层作为全体业主的共用场所。如果合同有明确的约定,架空层归开发商所有,那么开发商就有权做处理。但是,从法律的角度来说,如果房地产开发商未经许可,擅自对架空层进行改建,就违反了《城市规划法》等法律和法规的规定,相关执法部门有权做处理,让架空层恢复原貌。

  另据新闻媒体报道,架空层权属分三种,主要看是否计入公摊。架空层层高不足2.2米的,由于不计入建筑面积,也没有计入分摊面积,权属归全体业主所有;架空层层高大于2.2米的,如果架空层建筑面积全部分摊到每个业主的公摊面积中,架空层应属于全体业主所有;如果架空层建筑面积没有分摊每家每户,架空层就有独立产权,开发商可卖给业主,也可赠送给业主,最终依据买卖合同来约定。

  有居民认为,既然是架空层,就应该空着,不能用于其他用途。实际上,不少业主将自行车、小推车等放在架空层里,其他业主虽然感觉这样不好,但也不能说什么,毕竟那个地方是空着的,只要不是长期占用、影响居民通行或放置危险品就行。那么,架空层究竟怎么样去使用才好呢?

  在南宁市白沙大道锦绣江南小区南区,架空层成了电动车的临时栖息地,物业要求车主将电动车停在地下停车场,因为地下停车场有足够的地方停车并充电。物业在架空层张贴了温馨提示:“尊敬的各位业主、住户,为了各业主住户的人身安全,单元门口、架空层禁止停放车辆,违者后果自负!”即便有这样的提示,还是有电动车停在架空层。

  在嘉汇馨源小区,架空层则是允许停放电动车,而且分为免费停放区及充电保管的收费停放区。记者看到,这两种区域都停放了不少电动车。在免费停放区,张贴着温馨提示:“两轮车停放场地,未设保管,请车主锁好大锁,保管好车辆,谨防被盗!”民警也在此区域张贴了提醒:“该处停放电动车无人保管,易被盗,请勿停放!为提高破案效率,被盗请拨打上尧派出所电话。”

  南宁市石埠路昌泰清华园是经适房小区,目前,小区架空层也是被用作电动车临时停放与充电的场所。据了解,该小区的电动车数量较大,停放与充电是个大问题,存在私拉乱接电线充电、电动车驶入电梯上楼的情况,存在比较大的安全风险隐患,政府部门曾要求进行整改。于是物业在小区架空层设立了10个临时充电点,供居民临时停放与充电。

  记者在采访中了解到,一些相对老一点的小区,建设时没想到会有那么多的电动车,所以只考虑到小轿车的停放问题,没有规划电动车停放区。现在每个小区都拥有数量可观的电动车,电动车停放就成了小区的刚需问题,因此,小区架空层也就成了电动车停放的重要场地。

  锦绣豪庭小区的物业人员就认为,小区交房好几年了,但架空层始终没用起来,确实有些可惜。“现在小区里的电动车停放是个问题,不少车乱停放,占用了通道及绿化带,很不好。”该物业人员表示,如果架空层可拿来停放电动车及提供充电,收取一定的停放、看管及充电费用,也总比闲置不用要好。

  《广西物业管理条例》第三十七条规定,禁止占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施。《南宁市物业管理办法》第六十条规定,任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备做经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,依规定办理有关手续。在没有征得业主同意,也没有办理手续的情况下,占用架空层属于违反法律行为。

  在明秀西路的正恒国际广场小区,2015年11月,开发商将二三百平方米的架空层隔了起来,装好门窗,准备给沈阳路社区使用,引起业主不满。业主认为,8号楼的架空层是200多户业主的共有财产,开发商要把架空层给社区使用,没有经过广大业主的同意,侵犯了大家的权益。

  5月9日中午,记者来到正恒国际小区8号楼的二楼架空层,只见这里隔开的空间还是保持原样,装上的房门敞开着,里面并没有被使用。对于架空层怎么样去使用的问题,正恒国际广场社区物业人员让记者去找物业所属的公司了解情况。记者联系了相关公司,对方却让记者回去找物业了解。

  在嘉汇馨园小区,物业办公室及大学东路社区多功能活动室,也是位于两栋居民楼架空层的位置。之前,大学东路社区办公区也是在嘉汇馨源小区里的架空层位置,后来又搬到大学路的现址。该社区物业相关负责人称,这里的办公地点一开始就有,并不是小区建好之后再改建,小区业主对此认可。

  该负责人表示,架空层主要是用于公共活动,关系到业主们的公共利益。如果架空层要变更用途,就要经过业主大会的同意,还要获得规划部门的许可。比如,出于服务小区的考虑,将架空层建成物业用房,那么业主和开发商可以协商,让问题得以妥善解决。

  2014年5月,《南宁市绿化规划导则》通过市政府审批,明白准确地提出“南宁应全方位拓展城市立体绿化空间,其中12层以上居住建筑,底层需设置绿化架空层,层高不小于3.6米”。但记者在采访中发现,在架空层进行绿化的小区并不多,还在于很多小区都是在绿化规划导则出台之前建设的。

  2016年8月5日下午,在南宁市东葛路荣和中央公园小区,业主们发现住宅楼架空层内外的绿化带里“种植”了塑料假花,颇为壮观。对此,南宁市青秀区园林所表示,这种行为属于违反相关规定的行为,责令整改。

  5月10日下午,在荣和中央公园小区,记者看到,架空层处种植了不少货真价实的绿化植物,长势也不错。在荣和中央公园小区架空层,还放置了不少运动器材和桌椅,供居民健身、休闲聊天。在7栋的架空层有两台麻将,居民坐在一起打麻将,邻里和谐。而在嘉汇馨源、正恒国际广场等一些小区,架空层也有相应的休闲、锻炼设施,供居民使用。在嘉汇馨园小区架空层的一个乒乓球区,为避免乒乓球飞出去,周边用布匹、纱网围住。昌泰清华园社区物业表示,架空层也有居民活动场所,接下来,他们还会在架空层设置老人休闲场所及儿童乐园等,让架空层的活动内容更丰富。

  另外,在荣和中央公园小区架空层处,为了应对不文明行为及噪音扰民行为,社区物业还张贴了“禁止宠物随地大小便!公共卫生要大家一起爱护”“四邻休息需寂静,休闲娱乐请控制音量”等温馨提示。架空层既有绿化,又具备休闲、锻炼的功能,还能为居民提供活动交流的场所,小区居民表示认可。

  5月11日,南宁市规划局有关部门工作人员表示,对于小区架空层设置绿化的问题,没有强制要求,但提倡、鼓励小区在架空层进行绿化。架空层绿化对改善小区环境、提高小区绿化率、丰富居民区景观效果等都大有裨益。